从7度破万走向7连跌2021年的

来源：凤凰网房产杭州站

回望刚过去的一年，我们会发现地产的周期性从未变动得如此之快。从火爆到极速冰冷、触底，以往多年才能完成的市场转换，年全历经过。

于杭州，尤为明显的是二手房的周期轮换，小阳春表现气势如虹，而后却迎来“7连跌”，变天速度之快令人咋舌，市场一度“冰封”，月成交量同比创下新低，量价齐跌之下哀嚎声、担忧声不断。好在信贷放宽、学区利空被稀释，成交量也出现了回温。

年，踩准时机很关键，年的跌宕起伏，注定将是楼市发展史上的重要一笔。

二手房成交量降幅达24%

随着12月的成绩出炉，年杭州全市（除临安、四县市）二手房成交量最终定格在7.8万套出头。

同往年对比，年的成绩的确有点拉垮，同比年，降幅达24%，7.8万套的成交总量更是近六年来第二低。

(数据来源：手边买房）

年杭州二手市场月成交7度破万，年则是7连跌，上演完全不一样的行情。如果把两年的月度成交数据放在一起，可以看到两条曲线在3月份后呈现完全相反的走势。年是一路走高并稳定在一定水平，年则一路下行直到尾部才趋稳定。

（数据来源：手边买房单位：万套）

尽管年度表现力不佳，但真正拖后腿的是“下半年”。

以半年度为划分点，年上半年成交量达5.3万套，为近四年同期最高，市场的热度也是可见的，学区热、次新房热，好不热闹。而随着政策、市场预期的改变，下半年仅成交了2.53万套，几乎腰斩，为近4年同期最低。

挂牌量的“加速度”

市场是敏感的，与成交相对的市场库存在年里则开启了“加速度”。

据透明售房网数据，截至12月末杭州二手房挂牌量约16.2万，相比11月底的约16万套，还在持续增加。

要知道，年6月市场挂牌量已破12万套，但后续增长量基本被消耗。年3月，二手房挂牌量首破13万套，而从13万套到16万套，仅用了近半年时间。

挂牌量短时间快速激增，给价格防线再度一击。3月份，嗅觉灵敏的人已开始行动，降价促成交。

市场期望值也在转变，从高价卖到降价挑全款客户，投资客多的板块甚至出现“砸盘”。奥体、未来科技城等板块部分小区一改此前的“房价联盟”团结，为着急套现降价超百万。

次新房渐渐告别高光时刻，交付即高价卖出成了个别案例。而叠加“学区房泡沫”的破裂，学区房同样量价齐跌。在中介市场，不少中介面临业务转型，有些中介人员甚至几个月都开不了一单。

市场骤冷导致多数人对后市的信心不足，如此循环之下，成交量持续走低，库存增长，一高一低之间，尽显年的不寻常。

二手市场年度关键词

市场变幻的多样，背后因素也是多元，且是一定复合作用下的结果，如果一定要归结几点，以下几个关键词是重要因素。

二手房指导价

年2月8日，为了遏制房价短期疯涨的局面，深圳率先出台二手房指导价，对比市场挂牌价打了7-8折。此后，全国陆续有14个城推行了此项政策。

二手房指导价的效果十分显著，深圳等城市二手成交量急剧下降。尽管杭州二手房指导价迟迟未上线，但悬而未决的威慑力也是存在的。

打击炒作学区房乱象

年4月，中央层面出台政策防止以学区房等名义炒作房价，多个城市开展了整治学区房的相关行动。杭州以规范房地产中介行为、规范市场信息发布等手段防止房价炒作，教育上实行多校划片、教师轮岗等制度，都一定程度上抑制了热门学区的火。而随着全国层面的双减政策深入，未来教育公平更加普及，学区房价格下行是效果之一。

（摄/祝立铭）

房地产税

房地产税的进程表一直在，而年被密集提及更有了实质性动作。年10月23日，第十三届全国人大常务委员会通过了授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。

这意味着，征收房地产税板上钉钉，而杭州或大概率出现在试点名单中，一石激起千层浪，由此出现一些房源的抛售也并不稀奇。

信贷收紧

信贷收紧之下，房贷利率走高、放款时间长。年杭州的房贷利率走出了一条“倒U型”，上半年首套、二套房贷利率纷纷破6%，部分银行首套利率高达6.5%、二套6.6%，有些银行甚至传出二套停贷消息。下半年，信贷政策慢慢放松，房贷利率顺势下滑。

奥体“魏姐事件”

奥体“ABC单”暴雷，高买低卖、中介浑水摸鱼最后的一发不可收拾，涉案金额上亿。尽管魏姐事件是少数的个例，但其背后展现的是“炒房暴富”心态，为牟高利润的市场乱象。

年展望

政策方面，房住不炒的底色依旧不会改变，而针对不同的购房群体会有不同的“待遇”，像此前银监会发声重点满足首套房、改善性住房按揭需求，而共有产权房的推进可满足经济条件有限的刚需。

市场方面，目前二手房成交量虽刚刚企稳，但依旧处于较低水平，随着1、2月传统淡季到来，成交量依旧处于低位，3月份将成为市场回暖与否的关键期。从当前市场情绪来看，并不算乐观，不过不排除受新房市场供应不足、亚运会举办等影响之下，形成真正的筑底反弹。

年，亚运盛会如期而至，在

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