续聘或协议招标选聘物业服务企业方案

物业服务合同

甲方：

业主委员会主任：

联系　甲方相关的权利义务：

（一）在其制定的《管理规约》中向业主明示物业装饰装修管理要求等事项；甲方未尽此义务而影响乙方管理服务或给业主、物业使用人造成损失的，乙方不承担相应责任；

（二）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用；对业主或物业使用人违反《管理规约》的行为予以劝阻、制止；

（三）授权乙方对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为，依照《管理规约》的约定进行劝阻、制止；

（四）审查和批准物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告，监督、检查乙方各项方案和计划的实施；

（五）

第二十条　乙方相关的权利义务：

（一）设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同；

（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；

（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；

（四）及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每3个月公布一次专项维修资金和共有部分收益的收支账目；每季度将公共收益划入业主大会账户；

（五）结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告；

（六）。

第二十一条在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。

（一）因不可抗力导致物业管理服务中断的；

（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和

物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

（五）所有车辆被盗、划伤、损坏、丢失的（除乙方人员移动车辆造成损伤的除外）；

（六）业户被他人造成伤害或财物被盗造成损失的；

（七）已经向甲方提出申请，由于甲方原因没有及时审批的；

（八）已经发出告知或进行提示标志，造成人身或财产损失的；

第二十二条甲方违反本合同约定义务，致使乙方的管理服务无法达到本合同第十一条及附件十物业服务方案约定的服务内容和标准的，乙方不承担违约责任。

第二十三条除前条规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第十一条及附件十物业服务方案约定的服务内容和标准的，乙方承担下列第（一）种方式的违约责任：

（一）以违约事项涉及并收取的服务费为基数相应减少物业服务费；

（二）。

第二十四条乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方返还。

第二十五条合同到期业主大会决定不再续聘或法定原因终止的，乙方应当收到不再续聘通知之日起三个月内完成移交，并退出小区管理，否则应当按照每日人民币元支付违约金。

第二十六条本合同期限内，任何一方擅自解除合同的，违约方应当支付守约方人民币元作为违约金。

第二十七条甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和标准的，乙方有权依法解除本合同；造成乙方经济损失的，甲方应予经济赔偿。

第二十八条甲方解除合同的，乙方应当在甲方通知的合理时间内与甲方或其选聘的物业服务企业完成交接手续。

第二十九条双方协商一致，可解除本合同，并在90日内办理交接手续。

第三十条本合同其他相关违约责任的约定：

（一）若乙方主动向业主委员会成员行贿，经举报核实，处以3倍行贿款的罚款，作为公共收益缴纳入到小区业主大会账户。同时将该行为上报至街道、居委、派出所。

（二）若业主委员会成员主动向乙方索贿，乙方隐瞒报且给予贿款，经举报核实，处以3倍行贿款的罚款，作为公共收益缴纳入到小区业主大会账户。同时将该行为上报至街道、居委、派出所。

（三）若业主委员会成员主动向乙方索贿，乙方主动上报的，奖励乙方当月应属于甲方公共收益的30%。

（四）若原前物业服务公司拒绝与乙方结算预收的物业费、停车费等款项，由甲乙双方友好协商解决。

（五）相关电梯、电话、维修基金户名变更，若原前物业服务公司不予配合的，由甲、乙方配合完成。

第三十一条本合同中下列词语的定义是：

（一）业主，是指物业的所有权人。

（二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

（三）物业买受人，是指物业出售合同中确定的物业购买人。

（四）物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。

（五）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、、、等部位。

（六）共用设施设备，是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、、等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、、等设施。　

（七）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。

（八）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。

第三十二条　本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。

本合同、本合同附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十三条　本合同正本连同附件共23页，一式6份，甲乙双方各执2份，一份向房屋行政管理部门办理备案。

第三十四条　本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十五条　本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商方式解决；协商不成的，采取以下第（二）种方式解决。

（一）向仲裁委员会申请仲裁；

（二）向徐汇区人民法院提起诉讼。

第三十六条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。并与甲方及新接任的物业公司，共同做好因物业服务而发生的相关债权债务的处理，包括物业服务费用的清算、乙方为物业服务而对外签订的各种协议的处理等。

甲方签章：乙方签章：

负责人：法定代表人：

年月日年月日

附件一：物业构成

附件二：物业规划平面图

附件三:物业共用部位

共用设施设备的日常运行、保养和维修服务

项目

服务内容

运行、保养、维修服务标准

公

共

部

位

房屋结构

至少一次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

门窗

每周一次对楼内公共部位门窗进行巡视，保持玻璃、门窗配件完好，开关正常。

楼内墙面、顶面、地面

对墙面、顶面粉刷层有明显剥落，面砖、地砖不平整、起壳、缺损部位进行修补，并尽量保持与原墙面材质一致。

管道、排水沟、屋顶

至少一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，缺损的，应及时修理。

围墙

巡查围墙，发现损坏立即修复，保持围墙完好。

道路、场地等

巡查侧石、井盖等，发现损坏部分及时修复。

休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品

每周二次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。

室外健身设施、儿童乐园等

安全标志等

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

供

水

系

统

普通水泵

每季检查一次，防汛季节每月检查一次，保证设备整洁，运行正常。

变频水泵

1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，保证二次供水正常，泵房整洁。

2、按期清洗水箱、储水池，保证水质符合国家生活饮用水标准。

3、对高层房屋减压阀进行测压一次并做好记录。

4、水箱、储水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，对暴露水管进行防冻保养。

排水系统

1、每周二次检查污水泵、排水泵，每季一次润滑加油。

2、对污水处理系统全面维护保养一次。

3、保证控制柜电气性能完好，运行正常。

保证污水处理系统正常运行，周边基本无异味，保证排水的正常畅通。

公

共

照

明

公灯

及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。

公共电气柜

每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，对电气安全检查一次，保证电气设备运行安全正常。

景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等

保持灯具完好，亮灯率在98%以上。

升

降

系

统

电梯

1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

2、委托专业维修保养单位进行安全检测，到保养周期的应进行维护保养并保持所有设备的《安全使用许可证》在有效内，设专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

消

防

系

统

消防设施、设备

1、消防泵每月启动，保养一次并做好记录，保证其运行正常。

2、消防栓每月巡查一次，保证消防栓箱内各种配件完好。

3、每天检查火警功能、报警功能是否完好。

4、探测器试验一次，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年的，应全部清洗一次，不合格的应当调换。

5、检查消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

6、检查灭火器，临近失效立即更新或充压。

避雷

系统

避雷设施

检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。

弱电系统

监控系统

不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

楼宇对讲

（可视）

不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲功能正常，语音清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

小区公共设备设施日常运行、维护费用项目清单（物业支付）

1、公共、共用设施设备部位：电梯、水泵、消防、弱电设备、供配电房、单元楼道、小区楼道、小区道路、物业用房等非业主私有部位的用电能耗费用。

2、公共、共用部位保洁用水，保持绿化用水，物业用房等非业主私有部位的用水能耗费用。

3、小区日常养护的油漆、楼道、道路灯泡（不含灯具）、保险丝、电线、小型断路器、开关按钮、垃圾桶袋、绿化、防虫消杀、防台防汛防寒除雪等纸值日耗品物资及养护工具费用。

4、小区电梯检测、水质检测、水箱清洗、电梯维保、消防维保、机电（弱电）设备维保、游乐健身设施等维保养护费用。

其它

具体要求由业委会与物业公司协商确定。

附件四:公共区域绿化养护服务

项目

服务内容

养护标准

草坪

修剪

草坪修复并保持平整，草高不超过8cm。

清杂草

清除杂草2遍以上，杂草面积不大于5%。

施肥

按肥力、草种、生长情况及时施肥一遍。

灌、排水

保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

病虫害防治

做好病虫害防治。

其它

草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。

树木

修剪

乔、灌木修剪二次，基本做到无枯枝；蓠、球造型植物及时修剪，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，基本无枯枝。

中耕除草、松土

适时中耕除草，做到基本无杂草。

施肥

按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥一遍，花灌木增施追肥一遍。

病虫害防治

防治结合、及时灭治，只要病虫害发生低于5％。

扶正加固

树木基本无倾斜。

其它

乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好、无缺枝、空档。

花坛花景

布置

灌、排水

补种

修剪、施肥

病虫害防治

其它

附件五:物业公共区域的清洁卫生服务

项目

服务内容

服务标准

楼内公共区域

地面和墙面

每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上，大堂、门厅花岗石、大理石拖洗二次，保持材质原貌，干净、无灰尘。

楼梯扶手、栏杆、窗台

隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

消防栓、指示牌等公共设施

每月擦抹一次，目视无灰尘、无污渍。

天花板、公共灯具

每月除尘一次，目视干净、无蜘蛛网。

天台、屋顶

保持清洁、无垃圾。

门窗等玻璃

每二个月擦拭一次，其中底层门厅玻璃每月擦拭二次。

垃圾收集

按楼幢设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无异味。

电梯轿厢

每日擦拭、拖洗一次以上，每月对电梯门壁擦拭一次，表面光亮，无污迹。当出现严重污渍时立即擦拭干净。

楼外公共区域

道路地面、绿地、明沟

道路、地面、绿地每日清扫二次以上，景观步行道地面每半月冲洗一次，目视地面干净，明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。

公共灯具、宣传栏、

小品等

每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦拭、除尘一次）。

儿童乐园、健身器材

每日擦拭一次。

垃圾厢（房）

有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）整体整洁、无异味，灭害措施完善。

果皮箱、垃圾桶

合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

消毒灭害

每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，灭鼠一次。

附件六:公共区域秩序的维护服务

服务内容

服务标准

人员要求

1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责。

2、对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。

3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。

门岗

（1）出入口：小区共有设置人车公用出入口2个，开放时间24小时，出入口按开放时间派专人值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

（2）外来人员进入小区，安保人员经过询问登记后，决定是否放行。

（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

巡逻岗

（1）保安人员按不固定的时间和路线每天巡查三次，早班一次、夜班二次，在正常情况有巡更记录。

（2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。

（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。

技防设施和救助（监控岗）

（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲、门锁智能卡等。以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

（2）控制中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。

（3）小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂，每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。

车辆管理

（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序、车库内配置道间和录像监控，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标、照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏、无积水、通风良好、无易燃易爆及危险物品存放。

非机动车管理

（1）非机动车停放在划定区域和规定的非机动车库内。

（2）定期清扫和清理非机动车库。

（3）放置相应消防灭火器具。

（4）不遵守制度乱停乱放的车辆，管理人员有权进行移动或清理。

附件七:物业使用禁止性行为的管理

（一）擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途；

（二）违法搭建建筑物、构筑物（私搭乱建）；

（三）擅自改变房屋外貌；

（四）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

（五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放或者发出超标准的噪音和震动；或者存放、铺设超负荷物品；排放有毒、有害物质；

（六）损坏健身器材；

（七）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物，高空抛物；

（八）践踏绿化、毁坏绿化、侵占绿地；

（九）乱停放车辆；

（十）饲养大型犬；

（十一）侵占通道，包括不限于楼道、消防通道、维修通道、道路、场地等，在消防通道上设置路障，损坏或挪用消防设施；

（十二）未经批准摆摊设点；

（十三）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十四）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

其他影响他人居住环境、安全及害公共利益的行为的行为；

附件八:综合管理服务

服务内容

服务要求

管理处设置

（1）小区内设置管理处。

（2）办公场所整洁有序。

（3）配置办公家具、电话、电脑、印机等办公设施及办公用品。

管理人员要求

（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有二年以上小区经理任职经历。

（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

（3）必须提供派出所出具的无犯罪证明。

服务时间

周一至周日8.30-17.30每天有专人在管理处进行业务接待，并提供服务。

日常管理与服务

（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。

（2）24小时受理业主或使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。

（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度。建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

（6）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案），物业租赁档案、日常管理档案]。

（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范、账目清晰。

其它

附件九:物业承接验收确认书

甲方：

业主委员会主任：

联系

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