成功案例先从气势上摁住对方,再用实际行动
前段时间收到了一份浙江某基层法院执行异议的胜诉裁定，今天简单和大家分享一下这个案例。
案情简介：我的当事人是案涉房屋的抵押权人（D先生），D先生依据生效的判决书向法院申请执行（之后发生了一系列的故事，导致终结本次执行，直到D先生找到我之后才重新启动了执行程序。这部分本文不做介绍），案涉房屋的买受人（M先生）提出执行异议，气势汹汹的先后提出以下几点：1、D先生的执行依据（生效判决）有问题，甚至污蔑D先生在此民间借贷中违法；2、房屋买受人M先生自称其符合《执行异议复议规定》第28条的规定，可以排除抵押权人的执行；3、房屋买受人M先生对案涉房屋享有“居住权”，抵押权人D先生不得执行案涉房屋。
一、气势上先摁住对方
客观讲，执行异议是一个比较新的法律业务，懂执行异议的人很少，真正精通执行异议的人更是少之又少，凤毛麟角。我研究执行异议很多年了，写了很多文章、出版了一本关于执行异议的书，也代理了很多执行异议的案子，敢在我面前这样咋咋呼呼的人，只能说他不知者无畏，班门弄斧了。
我坚定、明确、自信的告诉对方和对方的代理人：你们的观点百分百是错的，每一条都是彻头彻尾的错的！
二、以实际行动告诉对方什么是专业
我针对这个案子提交了很详细的法律司法解释规定，“九民纪要”的规定及其《理解与适用》的解读，并提供了很多参考案例，确定无疑的告知相关各方：这个案子只能判我方嬴。最终，法院裁定我方胜诉，且法院“本院认为”部分的观点和我提交的答辩状和补充答辩意见的观点基本一致。
我把我起草的答辩状和补充答辩意见变换一下格式并做一些删减和修改，附在后面：
（一）房屋买受人M先生不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）的第四个要件“非因买受人自身原因未办理过户登记”
《执行异议复议规定》第28条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
对于房屋买受人M先生是否满足《执行异议复议规定》第28条的前三个要件，由贵院依法严格审查，答辩人不发表意见。
房屋买受人M先生不满足《执行异议复议规定》第28条的第四个要件“非因买受人自身原因未办理过户登记。”，理由如下：
1、房屋买受人M先生在案涉房屋（动迁房）的限制交易期内购买案涉房屋，本身即具有过错
动迁安置房，是为了安置被动迁人（二被执行人）而依据相关政策建造的房屋，其具有福利的性质，其价格远低于市场价。政府不鼓励动迁安置房的交易，并严格限制动迁房在一定期限内交易。
《上海市动迁安置房管理办法》第23条规定，动迁安置房在取得房地产权证后的3年内,不得转让。
《上海市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》（年10月27日发布并生效）第一条规定：“被动迁居民家庭取得房地产权证（小产证）满3年的动迁安置房可以转让、出租。凡自房地产权证（小产证）发证日期起至房地产交易合同（包括买卖合同，租赁合同，下同）网上备案时间满3年的，房地产登记机构予以受理存量房地产买卖的转移登记或房屋租赁合同登记备案。”第二条规定：“未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。房地产登记机构在受理房地产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当核验房地产权证（大产证）、拆迁补偿安置协议。”
根据上述规定，动迁房要满足“小产证（登记在被动迁人名下的房地产权证）满3年”或“动迁协议和大产证（登记在开发商名下的产证）同时满3年”才可以上市交易。本案中，小产证（登记在被动迁人名下的房地产权证）办出的时间是年10月10日，动迁协议签订的时间是年7月13日（大产证办出的时间答辩人不清楚），而房屋买受人M先生与被执行人签订《动迁房买卖合同》的时间是年11月1日。很明显，房屋买受人M先生是在案涉房屋限制交易期内与被执行人签订《动迁房买卖合同》，且从房屋买受人M先生与被执行人签订的《动迁房买卖合同》第十四条第二款等内容看，房屋买受人M先生对于动迁房限制交易期的相关规定是非常清楚的，房屋买受人M先生应当预测到购买案涉房屋的法律风险（包括无法办理过户登记的风险），并应当承担由此造成的所有不利后果。
2、房屋买受人M先生与被执行人就案涉房屋签订《动迁房买卖合同》时，案涉房屋尚未登记在被执行人名下（甚至很有可能尚未登记在开发商名下），房屋买受人M先生在签订合同时应当预测物权不能实现之风险，其应当承担案涉房屋无法过户到其名下的法律风险。
3、房屋买受人M先生有炒房之嫌，为政策所禁止
房屋买受人M先生名下在上海市有一套房屋，房屋买受人M先生的女儿在上海市有一套房屋。房屋买受人M先生明知购买案涉房屋有风险还坚持购买案涉房屋，是因为案涉房屋的房价远低于市场价，房屋买受人M先生是为了占便宜，具有投机性，有炒房之嫌（案涉房屋现在的市场价值万元左右），为“禁止炒房”的相关政策所禁止。
4、房屋买受人M先生未及时催告二被执行人办理变更登记，具有过错
房屋买受人M先生未提交有效证据证明其曾催告过被执行人尽快办理案涉房屋的房产证，也未举证证明在案涉房屋的产证办出之后其曾催告过被执行人将案涉房屋过户到其名下，甚至在过了《动迁房买卖合同》约定的过户时间后，房屋买受人M先生也未及时催告被执行人办理过户登记。
房屋买受人M先生曾在上海市某法院起诉答辩人和二被执行人，其在《民事诉状》的“事实和理由”部分陈述：“年8月，该动迁房限制交期满。原告（即本案房屋买受人M先生）多次电话、短信催促被告（即本案被执行人）办理房屋过户手续，被告均未理睬原告。”如被执行人的该段陈述属实，则说明房屋买受人M先生自年8月就知道了案涉房屋交易限制期满，也知道了被执行人不配合办理过户登记，此时房屋买受人M先生即应充分意识到案涉房屋交易的法律风险已远远不是打电话发短信就能解决的，房屋买受人M先生此时应当立即起诉被执行人并查封案涉房屋，如此，房屋买受人M先生的权利可以完全实现，案涉房屋上也不会存在案涉抵押或多轮查封。由此可见，房屋买受人M先生一直在怠于行使自己的权利，这才导致了案涉房屋上设定了抵押和多轮司法查封。房屋买受人M先生应当为自己怠于行使权利的行为承担法律责任。另外，房屋买受人M先生提起诉讼的上述案件，以及之后的多次起诉均以撤诉的方式结案，由此也可见，房屋买受人M先生一方面怠于行使自己的权利，另一方面又以在其他法院起诉的方式恶意拖延答辩人在贵院的执行程序，房屋买受人M先生的此种行为应当受到法律的制裁。
（二）退一步讲，即便房屋买受人M先生完全符合《执行异议复议规定》第28条的四个要件，鉴于《执行异议复议规定》第28条并非第27条的例外，答辩人对案涉房屋享有抵押权，房屋买受人M先生作为二手房买受人无权排除答辩人（抵押权人）对案涉房屋的执行
1、法律规定
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（“九民纪要”）第条规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”根据该规定，非商品房消费者（如二手房买受人）对标的房屋的权利不能排除抵押权人对标的房屋的执行。
《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》第页最后两行载明：“二手房购买人的权利不应当优先于抵押权人，除非抵押权人同意出卖人转让涉案房屋。”第页第三段载明：“出售在先，抵押权设定在后，购房人的权利优先还是抵押权优先？应当区分是否为消费者购房人，如果是一般购房人，其取得的不是物权期待权，本质是债权，并不优先于抵押权。”根据上述规定，二手房买受人的权利不能排除抵押权人的执行。
本案中，答辩人对案涉房屋享有抵押权，房屋买受人M先生是二手房买受人，即便房屋买受人M先生完全符合《执行异议复议规定》第28条规定的所有要件，也无权排除答辩人对案涉房屋的执行。
2、参考案例
浙江高院（）浙民申号民事裁定认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，执行依据杭州市上城区人民法院（）浙民初号民事判决书已认定吴某对案涉房产享有抵押权，有权对该房产优先受偿。富某伟虽于吴某设立抵押及法院查封前即已协议受让案涉房产，并已按约支付购房款且实际占有使用案涉房产，但因未办理房产权属转移登记，富某伟尚未取得该房产的物权，其对案涉房产享有的权利性质上仍属于债权。而现有法律、司法解释并未规定富某伟的该种债权可以对抗吴某对案涉房产所享有的担保物权。富某伟主张的《执行异议复议规定》第二十八条规定系对一般不动产买受人物权期待权的保护条款，但物权期待权性质上也属于债权，因此，即使富某伟依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定对案涉房产享有物权期待权，亦不能对抗吴某对案涉房产所享有的担保物权。故富某伟请求排除对案涉房产的强制执行，原判不予支持，并无不当。
浙江高院（）浙民申号民事裁定认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，执行依据鄞州区人民法院（）甬鄞商特字第77号民事裁定已认定宁波银行对讼争房屋设立抵押权，有权对该房屋优先受偿。陈某菊虽于宁波银行设立抵押及法院查封前即已协议受让讼争房屋，并已按约支付绝大部分购房款且实际占有使用讼争房屋，但因未办理房屋权属转移登记，陈某菊尚未取得该房屋的物权，其对讼争房屋享有的权利性质上仍属于债权。而现有法律、司法解释并未规定陈某菊的该种债权可以对抗宁波银行对讼争房屋所享有的担保物权。因此，陈某菊请求排除对讼争房屋的强制执行，原判不予支持，并无不当。
浙江高院（）浙民终号民事判决认为，执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据该规定，除非法律、司法解释另有规定，申请执行人对执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权可以对抗案外人。执行异议和复议规定第二十八条规定的是一般不动产买受人的物权期待权，而现行法律、司法解释并未规定此种物权期待权可以对抗申请执行人就执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权，故执行异议和复议规定第二十七条但书条款的规定应不包括第二十八条的规定。据此，一审依据执行异议和复议规定第二十七条规定，认为张某青即使符合该司法解释第二十八规定的条件，就案涉房屋的物权期待权成立，也不足以对抗黄某杰就涉案房产的优先受偿权，适用法律亦无不当。
浙江高院（）浙民终号民事判决认为，执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据该规定，除非法律、司法解释另有规定，申请执行人对执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权可以对抗案外人。执行异议和复议规定第二十八条规定的是一般不动产买受人的物权期待权，而现行法律、司法解释并未规定此种物权期待权可以对抗申请执行人就执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权，故执行异议和复议规定第二十七条但书条款的规定应不包括第二十八条的规定。据此，一审依据执行异议和复议规定第二十七条规定，认为二上诉人即使符合该司法解释第二十八规定的条件，就涉案房屋的物权期待权成立，也不足以对抗黄某杰就涉案房产的优先受偿权，适用法律亦无不当。
浙江高院（）浙民终号民事判决认为，执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据该规定，除非法律、司法解释另有规定，申请执行人对执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权可以对抗案外人。执行异议和复议规定第二十八条规定的是一般不动产买受人的物权期待权，而现行法律、司法解释并未规定此种物权期待权可以对抗申请执行人就执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权，故执行异议和复议规定第二十七条但书条款的规定应不包括第二十八条的规定。据此，一审依据执行异议和复议规定第二十七条规定，认为二上诉人即使符合该司法解释第二十八规定的条件，就涉案房屋的物权期待权成立，也不足以对抗黄某杰就涉案房产的优先受偿权，适用法律亦无不当。
浙江高院（）浙民申号民事裁定认为，执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据该规定，除非法律、司法解释另有规定，申请执行人对执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权可以对抗案外人。执行异议和复议规定第二十八条规定的是一般不动产买受人的物权期待权，现行法律、司法解释并未规定此种物权期待权可以对抗申请执行人就执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权，故执行异议和复议规定第二十七条但书条款的规定应不包括第二十八条的规定。据此，原审依据执行异议和复议规定第二十七条规定，认为涂某翠即使符合该司法解释第二十八规定的条件，就涉案房屋的物权期待权成立，也不足以对抗袁某江就该房屋的优先受偿权，适用法律亦无不当。
浙江高院（）浙民申号民事裁定认为，执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据该规定，除非法律、司法解释另有规定，申请执行人对执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权可以对抗案外人。执行异议和复议规定第二十八条规定的是一般不动产买受人的物权期待权，现行法律、司法解释并未规定此种物权期待权可以对抗申请执行人就执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权，故执行异议和复议规定第二十七条但书条款的规定应不包括第二十八条的规定。据此，原审依据执行异议和复议规定第二十七条规定，认为李某军即使符合该司法解释第二十八规定的条件，就涉案房屋的物权期待权成立，也不足以对抗袁某江就该房屋的优先受偿权，适用法律亦无不当。
绍兴中院（）浙06民终号民事判决认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，国银小贷公司与原审被告包某梅于年8月22日对涉案房屋办理了抵押登记，根据浙江省嵊州市人民法院（）绍嵊商初字第号民事判决，国银小贷公司对案涉房屋享有优先受偿权。上诉人与包某梅的房屋买卖合同虽签订于案涉房屋抵押登记前，但由于双方未办理过户登记手续，闵某兴对案涉房屋尚未取得所有权，只享有债权请求权，但该请求权不能阻止执行，也不能对抗申请执行人的优先受偿权。同时，上诉人在明知涉案房产属动拆迁安置房，自登记之日起五年内不得转让、出租的情况下，仍购买涉案房屋，其对该房屋未能及时办理过户登记存在过错，其依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，要求保护物权期待权，本院不予支持。
嘉兴中院（）浙04民终号民事判决认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，毛某对涉案房屋享有抵押权，其有权就抵押物优先受偿相应债权。而王某明根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条享有的“无过错不动产买受人物权期特权”，并不属于上述司法解释第二十七条规定的能够排除执行的除外情形，不能对抗毛某的抵押权。王某明上诉提出高富能与毛某之间不存在借贷关系，以及毛某对涉案房产无抵押权的理由，针对的是（）浙民初号民事调解书本身，意在否定该调解书作为执行依据的合法性。如（）浙民初号民事调解书内容确实存在错误并因此损害王某明的民事权益，也应通过审判监督程序处理，案外人执行异议程序无法解决执行依据本身的合法性问题。
杭州中院（）浙01民终号民事判决认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案案涉房屋仍登记在联庄公司名下，亦有生效判决确认了申请执行人东冠小贷公司对该房屋享有优先受偿权，故原审法院对案涉房屋采取执行措施并无不妥。现郑某武依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条主张其对案涉房屋享有物权期待权，但即使该物权期待权成立，也不足以对抗申请执行人的优先受偿权。
杭州中院（）浙01民终号民事判决认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案案涉房屋仍登记在联庄公司名下，亦有生效判决确认了申请执行人袁某江对该房屋享有优先受偿权，故原审法院对案涉房屋采取执行措施并无不妥。现李某军依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条主张其对案涉房屋享有物权期待权，但即使该物权期待权成立，也不足以对抗申请执行人的优先受偿权。
杭州中院（）浙01民终号民事判决认为，本案中，案涉房屋目前尚登记在王某三、王某1名下，在不动产登记办理完成之前，上诉人对案涉房屋仅享有物权期待权，并不享有实际所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请执行人吴某于年9月22日取得案涉房屋的抵押权，虽然该抵押借款行为发生在上诉人与被执行人对案涉房屋的买卖行为之后，甚至在上诉人向滨江区人民法院提起要求被执行人协助办理案涉房屋过户登记的给付之诉之后，但现有证据并不能证明吴某与被执行人之间存在恶意串通损害上诉人合法权益的行为，且生效的（）浙民初号民事判决书亦已确认吴某对案涉房屋的折价、拍卖、变卖所得款享有优先受偿权。故作为案外人的上诉人欲排除该抵押权的执行，需举证证明其具有上述规定中“法律、司法解释另有规定”的除外事由。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。……第二十八条为一般不动产买受人的物权期待权，现行法律、司法解释并未规定此种物权期待权可以对抗申请执行人就执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权，故执行异议和复议规定第二十七条但书条款的规定应不包括第二十八条的规定。……本案中，上诉人主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，其权利能够排除执行。本院认为，即使其主张的物权期待权成立，亦不能对抗对设定抵押权标的物的执行。
杭州中院（）浙01民初号民事判决认为，张某青与联庄公司签订的（）联转字第号《房屋转让合同》及附件《知本大厦按份共有协议》，编号为《地下车位认购协议书》系双方当事人真实意思表示，也未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效。因本案系案外人异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”案涉知本大厦1幢室目前仍登记在联庄公司名下，本院生效判决确认了黄某杰对该房屋享有优先受偿权，故本院对案涉房屋采取执行措施并无不当。现张某青依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条主张其对案涉房屋享有物权期待权，期待权是对未来完整权利的一种期望，物权期待权的目的为物权的实现。张某青与联庄公司签订的房屋转让合同中已明确一层一户一证分割至一户一证产权证需要根据有关部门核准方可办理，结合案涉房屋产权证及土地使用证附记中明确的记载“不得按间或套转让，不得办理分割登记”，也就是说，在合同成立之初，按间或套来实现房屋的所有权就存在障碍，故买受人所签的为了取得房屋所有权的购房合同目的无法实现，买受人在签订合同时应当预测物权不能实现之风险，作为购房者的张某青主观上对可能不能按套或间来实现所购房屋之所有权是有一定认知的，其权益不符合物权期待权之构成。综上，张某青对案涉房屋不享有物权期待权，且即使该物权期待权成立，也不足以对抗申请执行人的优先受偿权。
杭州中院（）浙01民初号民事判决认为，原告陈某华、陈某女与第三人联庄公司签订的（）联转字第号《房屋转让合同》、附件《知本大厦按份共有协议》及编号为《地下车位认购协议书》系双方当事人真实意思表示，也未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效。因本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”案涉知本大厦1幢室目前仍登记在联庄公司名下，本院生效判决确认了黄某杰对该房屋享有优先受偿权，故本院对案涉房屋采取执行措施并无不当。现陈某华、陈某女依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条主张其对案涉房屋享有物权期待权，期待权是对未来完整权利的一种期望，物权期待权的目的为物权的实现。陈某华、陈某女与联庄公司签订的房屋转让合同中已明确一层一户一证分割至一户一证产权证需要根据有关部门核准方可办理，结合案涉房屋产权证及土地使用证附记中明确的记载“不得按间或套转让，不得办理分割登记”，也就是说，在合同成立之初，按间或套来实现房屋的所有权就存在障碍，故买受人所签的为了取得房屋所有权的购房合同目的无法实现，买受人在签订合同时应当预测物权不能实现之风险，作为购房者的陈某华、陈某女主观上对可能不能按套或间来实现所购房屋之所有权是有一定认知的，其权益不符合物权期待权之构成。综上，陈某华、陈某女对案涉房屋不享有物权期待权，且即使该物权期待权成立，也不足以对抗申请执行人的优先受偿权。
台州中院（）浙10民终号民事判决认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。具体到本案，被上诉人邱志利对杭州现代国际大厦南座室享有抵押权这一担保物权，已为台州市椒江区人民法院（）台椒商初字第号民事调解书确认。上诉人沈某宾不具有上述规定中“法律、司法解释另有规定”的除外情形，故本院对其要求停止执行的诉讼请求不予支持。至于上诉人沈某宾对涉案房产未办理过户主观上是否存有过错、其是否已支付大部分购房款、所购房产是否用于居住、其名下是否无其它可用于居住的房产等，均不是本案法律适用需要审查的事实。上诉人沈某宾提及的原审法院超标的查封、漏列被执行人章某飞，这一异议系针对原审法院执行行为的异议，不属于本案执行异议之诉的审理范围，本院不予审查。综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，实体处理正确，依法应予维持。
台州中院（）浙10民终号民事判决认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，被上诉人润丰公司作为申请执行人对涉案房产所享有抵押物权，可就涉案房产拍卖所得享有优先受偿权，已由天台县人民法院（）台天商初字第号民事判决所确认。而从本案的相关证据情况和查明的事实看，上诉人陈某夫并不具备上述规定中的“法律、司法解释另有规定”的除外情形，因此，上诉人所提的异议，本院不予支持。至于上诉人陈某夫与陈某爱等人是否签订《绝卖契约》、房款是否已经全额支付、上诉人是否一直占有使用房屋及对房屋未能及时过户是否具有过错，并不影响本案实体处理，故在本案中不作审查。
宁波中院（）浙02民终号民事判决认为，本案涉及到上述规定第二十七条、第二十八条的关系和适用问题。其中第二十七条是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，其适用的一般原则是享有担保物权的申请执行人依法享有对抗案外人普通债权的优先受偿权，在此情况下对案外人提出的排除执行异议不予支持。而第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，从第二十八条的规定来看，该规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人，而信达资产浙江公司系被执行人梁弄灯具公司的抵押权人，故孙伯康是否符合第二十八条关于排除执行的条件无需进一步评判。孙伯康的上诉请求于法无据，本院不予支持。
（三）对房屋买受人M先生《执行异议申请书》中部分错误陈述与观点的回应
1、案涉房屋并非房屋买受人M先生与其配偶的唯一住房，拍卖案涉房屋不会剥夺房屋买受人M先生的生存权
房屋买受人M先生名下在上海市有一套房屋，房屋买受人M先生的女儿在上海市有一套房屋。
房屋买受人M先生公然在其《执行异议申请书》中向法院做虚假陈述，可见房屋买受人M先生藐视法律，毫无诚信，请贵院依法惩罚房屋买受人M先生。
退一步讲，即便房屋买受人M先生及其配偶在上海无产权房，其女儿还有产权房，其女儿有义务赡养房屋买受人M先生及其配偶，房屋买受人M先生及其配偶可以安享晚年。
再退一步讲，即便房屋买受人M先生及其配偶，及其子女在上海都无产权房屋，法院拍卖案涉房屋也不会剥夺房屋买受人M先生的生存权，原因很简单，房屋买受人M先生可以租房居住！在上海，租方居住很普遍，没有哪个在上海租方居住且无产权房的人说自己的生存权被剥夺了！希望房屋买受人M先生不要混淆概念，更不要威胁法院。
此外，案涉房屋的市场价值目前在万元左右，且房屋买受人M先生与被执行人的《动迁房买卖合同》约定了高额的违约赔偿，房屋买受人M先生完全可以通过起诉被执行人解除合同退还房款赔偿损失的方式参与分配，但是房屋买受人M先生及其代理律师却错判形势，多次起诉继续履行合同又撤诉，房屋买受人M先生应当为自己的误判承担相应的法律后果。当然，如果房屋买受人M先生现在及时起诉被执行人解除合同退还房款赔偿损失，还有可能来得及参与分配，或者通过诉讼财产保全的方式保全分配后的案涉房屋拍卖价款（如有）也能保障房屋买受人M先生的部分权利。
2、“唯一住房”可以执行
首先，案涉房屋并非房屋买受人M先生所有，且房屋买受人M先生在上海也有其他住房，房屋买受人M先生不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条的规定。
退一万步讲，即便房屋买受人M先生在上海没有其他产权房，参照《执行异议复议》第20条第一款规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”因房屋买受人M先生的女儿在上海有住房，因此案涉房屋可以执行。
再退一步讲，即便房屋买受人M先生的女儿在上海没有住房，只要给房屋买受人M先生“参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金”的，案涉房屋也可以执行。
3、房屋买受人M先生不适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》第条的规定
《全国法院民商事审判工作会议纪要》第条规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”
《全国法院民商事审判工作会议纪要》第条是对“商品房买受人”权利的规定，房屋买受人M先生是二手房买受人（即一般的房屋买卖合同的买受人），根据上述规定，房屋买受人M先生无权排除抵押权人（答辩人）的执行。
4、房屋买受人M先生不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
该条是关于交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利保护的规定，根据“九民纪要”第条的规定，作为消费者的商品房买受人的权利保护和一般的房屋买卖合同的买受人（如二手房买受人）的权利保护有着本质的区别。因此，不存在参照适用的可能性。
5、房屋买受人M先生如对执行依据有异议，应当通过审判监督程序寻求权利救济，而不应当在执行异议中提出
根据《民事诉讼法》第条的规定，案外人认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理。房屋买受人M先生在其《执行异议申请书》中花费很大篇幅认为原判决认定案件事实和程序有问题，房屋买受人M先生应通过审判监督程序寻求救济。
此外，对于房屋买受人M先生所称其在案涉房屋抵押之前在案涉房屋门口张贴“此房已售”公告一事，答辩人对其真实性不认可，且房屋买受人M先生无法以此为由推翻房产管理部门的抵押登记和生效判决对答辩人抵押权的确认。
（四）补充答辩意见：本案和《民法典》中的“居住权”无关
1、房屋买受人M先生对案涉房屋并不享有《民法典》中的“居住权”
（1）《民法典》中的“居住权”的适用范围并不包含本案所涉情形
《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》（最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编，人民法院出版社出版）第页第一段载明：“司法实践中，涉居住权案件主要集中在离婚、继承、赡养以及涉公产住房、投资性住房纠纷等相关社会生活领域。如离婚后无住房一方及其未成年子女的居住权问题；订立遗嘱或遗赠人对房屋的处分意愿与居住权人的住房需求冲突问题；子女不履行赡养义务导致老年人无房可住的问题；公产住房居住人权利义务划分不明问题，以及将居住权作为投资方式进入市场流通引发的相关权利争议问题。”很明显，《民法典》中的“居住权”的适用范围并不包含本案所涉情形。
（2）登记是居住权的生效要件
《民法典》第条规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”
退一万步讲，即便房屋买受人M先生对案涉房屋的居住属于居住权的范围，根据《民法典》第条的规定，登记是居住权的生效要件，房屋买受人M先生未进行居住权登记，自然对案涉房屋不享有居住权。
2、《民法典》尚未生效，不应作为裁判依据。
3、本案是案外人执行异议，法院裁判的依据应当是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等关于执行异议的法律法规司法解释，以及“九民纪要”等统一裁判思路的会议纪要，而不应当是与执行异议无关的法律法规司法解释。
（五）补充参考案例：上海法院和最高法院都有很多案例认为《执行异议复议规定》第28条不是第27条的例外规定，即便案外人完全符合《执行异议复议规定》第28条的规定，也不能排除抵押权人的执行
（1）上海市普陀区人民法院（）沪执异27号执行裁定认为，案外人依据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定向本院提出保全异议，认为其向被保全人购买系争房屋的异议事由符合上述规定的四项情形，并同意将购房余款交付本院执行，但因该房屋已被申请保全人设定抵押，且其为实现抵押债权已向本院提出诉讼并申请保全，故案外人所提异议并不适用上述规定第二十八条，根据上述规定第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，申请保全人作为抵押权人对系争房屋依法享有担保物权等优先受偿权，而案外人因购房所享有的权利并不优于上述担保物权，不具备法律、司法解释所规定的可以排除系争房屋执行的权利，故本院对案外人要求解除对系争房屋查封的异议请求难以支持。
（2）上海市普陀区人民法院（）沪执异29号执行裁定认为，尽管案外人在本院查封系争房屋之前已取得有关系争房屋的民事判决书，但该判决系就双方房屋买卖合同纠纷作出合同有效并办理过户登记的判决，并非系争房屋的权属纠纷作出标的物归属于案外人的判决，依据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，案外人所取得的上述民事判决显属上述第（二）项“该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持”规定的情形，该民事判决并不能排除执行；又因该房屋已被申请保全人设定抵押，且其为实现抵押债权已向本院提出诉讼并申请保全，故根据上述规定第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，申请保全人作为抵押权人对系争房屋依法享有担保物权等优先受偿权，而案外人因购房所享有的权利并不优于上述担保物权，不具备法律、司法解释所规定的可以排除系争房屋执行的权利，故本院对案外人要求解除对系争房屋查封的异议请求难以支持。
（3）上海市嘉定区人民法院（）沪民初号民事判决认为，执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提某的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案被告系生效法律文书确定的建设工程优先受偿权人，原告提某的排除执行异议能否获得支持，取决于原告的主张是某符合《执行异议和复议规定》第二十七条但书的规定。《执行异议和复议规定》第二十八条保护的是一般不动产买受人的物权期待权，即使符合该条的四个情形，也是不能对抗建设工程优先受偿权的。
（4）上海市嘉定区人民法院（）沪民初号民事判决认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提某的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案被告系生效法律文书确定的建设工程优先受偿权人，原告提某的排除执行异议能否获得支持，取决于原告的主张是某符合《执行异议和复议规定》第二十七条但书的规定。《执行异议和复议规定》第二十八条保护的是一般不动产买受人的物权期待权，即使符合该条的四个情形，也是不能对抗建设工程优先受偿权。
（5）最高人民法院（）最高法民终号民事判决认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条但书条款仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定，需严格把握适用条件，防止动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，在案涉房屋已经办理抵押登记的情况下，本案不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除人民法院对案涉房屋的强制执行。
（6）最高人民法院（）最高法民终号民事判决认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条但书条款仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定，需严格把握适用条件，防止动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，在案涉房屋已经办理抵押登记的情况下，本案不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除人民法院对案涉房屋的强制执行。
（7）最高人民法院（）最高法民申号民事裁定认为，《执行异议复议规定》第二十七条基于上述原则和精神进一步明确规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”再次重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。而《执行异议复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。
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