2021福州二手房,千万别乱买

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年福州二手房小阳春，市场分化加剧，千万别乱买房！今年福州二手房成交量跟往年同期相比很亮眼，前5个月，二手房成交套，接近年同期！要知道，年上半年新房市场处于捂盘，无房可售的状态。在新房断供的情形下，购房需求涌向了二手房，这才造就了年上半年二手房价格的暴涨行情。现今，福州不仅二手房成交量逼近年同期，新房成交更是突破2.2万套，刷新往年同期纪录。很显然，年福州楼市小阳春是新房和二手房全面回暖的行情。作为最能体现市场冷暖的二手房市场，此轮量价齐涨的真相到底是什么？是“鸡犬升天”的齐涨？还是几家欢乐，几家愁的结构分化？当下行情，在福州买二手房应该注意什么？怎么买？今天《楼市大侦探》带你逐个分析福州二手房板块，“庖丁解牛”带你看清每个板块二手房价的真相。月，五城区二手房成交套，其中，鼓楼套，仓山套，晋安套，台江套，马尾套。鼓楼和仓山依旧站稳千套大关，晋安也接近千套，这说明学区房和刚性置换需求仍然比较旺盛。二手房平台数据显示，5月份福州二手房均价元/㎡，环比上涨0.32%，同比上涨1.21%。5月份二手房成交量虽然环比4月减少套，但是房价仍然处于微涨态势。我们统计了五区和闽侯一共个小区，发现有72个挂价上涨，5个持平，仅40个下跌。02鼓楼区均价3.6万/㎡5月成交套数据显示，鼓楼二手房价格从今年一月份开始直线上涨，涨幅相当大。从12月份的3.4万猛涨至5月份的3.57万，涨了约元/㎡。假如一套房子按㎡计算的话，相当于5个月时间总价涨了15万，相当于很多人一年的收入。虽然涨势凶猛，但是我们发现鼓楼的次新房小区涨幅并不明显，好多个小区挂牌价还出现下跌。那么，为什么鼓楼二手房均价还涨的如此之多？其实很简单，鼓楼二手房价格主要是由学区房主导，学区房才是鼓楼房价上涨的主力军。划片二附小的万旭秀冶里在3月份创下12.76万/平，打破了福州房价天花板，4月划片钱塘小的九彩华庭同样也创下了12.55万的天价。学区房火爆是此轮二手房市场回暖的主因，去年福州实施民办%摇号，公民同招，导致很多计划就读民办的生源回流到公办。需求提升了，学区房自然更加紧俏了。台江区均价2.5万/㎡5月成交套台江同鼓楼一样，二手房价格在进入年后扶摇直上，房价从去年12月份的2.46万涨至5月份的2.5万。虽然涨幅没有鼓楼明显，但是回暖势头也很明显。台江由于学区房并不多，二手房价格受学区因素较小，台江二手房的回暖主要是改善置换的释放。正因如此，位于闽江北岸的台江地理位置更具优势，但是二手房价格却比鼓楼低了整整1万，根本原因在于学区。目前，台江二手次新房在3-5万之间，价格最高的是金融街的香开长龙，均价挂至5.1万，是台江目前唯一一个二手房价格破5万的小区。晋安区均价2.26万/㎡5月成交套晋安区的二手房价格走势同样也是处于上涨态势，价格已与台江不分上下，这主要是由于近几年晋安次新房众多，拉高了整体均价。尤其是东二环的二手次新房价格基本都在3万+，部分甚至跨入4万大关。比如，世欧澜山、融信后海、融侨悦城、泰禾金尊府、福晟乾隆大第二手房价格都在4万+。从二手房价格大家就能理解，为什么东二环一带的高端新盘即使加价卖到4.5万，却依然很火爆。因为，二手房价与新房价格相当，那么产品力更占优的新房必然更受市场追捧。东二环由于区位与主城接壤，承接了众多老城区改善需求，如今逐渐成为福州房价高地。仓山区5月均价2.46万/㎡5月成交套从房价走势可以看到，仓山二手房价格从去年7月份开始到年底一直处于阴跌状态，但是同样步入年，仓山二手房价格逐渐反弹回升。这很好的说明了，二手房市场真正的刚性需求释放了，成交的活跃带动了二手房价格上涨。目前，仓山优质二手房价格大约在2.1-6.7万，最高的是江景房融侨外滩，最高挂价已高达6.7万。马尾区均价1.4万/㎡5月成交套马尾二手房价格从去年6月开始至今都处于下跌状态，尤其是年后进入3月份下跌更加明显。可以发现，年至今马尾是五区中唯一一个房价下跌的区，为什么马尾房价会走出下跌的“独立行情”？《楼市大侦探》分析认为，马尾二手房市场很多人趁此轮楼市小阳春抛售变现或者是置换回四城区，马尾由于接盘人少，就造成二手房价格踩踏下跌。相对于其他四个区，马尾二手房成交量一直以来都很少，每个月成交量基本都处于套以下。由于二手房市场买家少，缺少接盘客，这就造成马尾二手房价格一直处于难涨易跌的状态。闽侯区均价1.55万/㎡闽侯二手房价格跟马尾一样，从去年开始一直处于阴跌状态，不过步入年下跌速度明显放缓，这主要是由于闽侯二手房交易量相对较好，买家更多。上街二手房价格大约在2万左右，其中永嘉新天地由于面积小、楼下商业多，又位于地铁口，因此二手房价格在区域内相对较高。高新区二手房价格1.6-2.3万，价格最高的是正荣财富中心，二手房价格2.3万，群升江山城2.1万。位于旗山片区的融侨宜家、正祥林语墅1.4-1.6万之间，相对于正荣财富中心一带价差元。这很好的说明了，商业对于房价的助推作用，有商业加持的二手房价格往往更高。目前，南通二手房价格在1.3-1.4万，比一河之隔的南屿低了大约元左右。由于天泽奥特莱斯等几个楼盘烂尾，对于南通的房价造成了很大的影响，甚至影响到了区域发展。荆溪甘蔗二手房价格1.4-1.9万，虽然荆溪与鼓楼接壤，但是我们可以看到荆溪二手房价格明显比甘蔗要低不少。这主要是由于甘蔗位于闽侯县城中心，是闽侯行政中心所在地，教育、医疗、商业都比荆溪更为成熟和优质，二手房价格自然也更高。03目前，福州二手房市场处于量价齐涨的状态，但是这背后却不是“鸡犬升天”，房源分化、板块分化正在日益加剧。未来只有占据着稀缺资源的房子才能跑赢大盘，实现升值。①有学区因素的房子即使是老破小一旦有学区加持，在楼市下行期，依然可以走出上涨行情。要是遇上市场上行期，学区房涨的更快，更猛。②核心地段的优质商品房有商业、有轨道、有公园加持的优质房子，未来价值也更加坚挺。③占据不可复制的自然资源的房子江景房、湖景房，这些房子由于稀缺性，往往是一个城市富人优选的居所，房价往往是一个城市的天花板。哪些二手房不能碰？买二手房切勿贪便宜，千万别碰那些没有学区的老破小、老破大以及拆迁安置房。①没有学区加持的老旧小区，别碰！随着旧改登场，未来拆迁的可能性越来越低，这种小区由于房子破旧、社区环境差，很难找到买家。②拆迁安置房也别碰，即使是新交付的拆迁房也不能买。拆迁安置房居住的人群基本都是当地原住民，同一个小区往往都是同村、同家族，他们生活习惯和价值观，作为外地人很难融入。再者，拆迁安置房出租率高，物业管理难，小区过不了几年很容易折旧。还有，拆迁户手上往往都有好几套房子，二手房抛售量大，房价上不去。04目前，福州二手房市场热度较高，《楼市大侦探》建议有置换需求的赶紧抓住这轮回暖周期，以小换大，以远换近，以三环换二环，以闽侯换城区，把手上的房子腾挪下，换成核心地段的优质资产。总之，如今的楼市已过了普涨的时代，未来只有核心地段有核心价值的房子才是城市优质资产，不然其他的都只能算是房子。

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